Baurecht für Bauherren,
gesetzliche Bestimmungen für den Hausbau
Eine Vielzahl rechtlicher Aspekte muss beim Hausbau umsichtig beachtet werden. Zu unterschiedlichen Zeitpunkten stehen dabei auch ganz unterschiedliche Problemstellungen im Vordergrund. Zu Beginn mag die unübersichtliche Rechtslage aus Gesetzen, Bestimmungen und Richtlinien im Baurecht und darüber hinaus verwirren ‒ aber bereits einige grundlegende Informationen genügen, um die Situation weitaus übersichtlicher werden zu lassen:
1. Grundstückskauf
Das Baurecht ist ausgesprochen wichtig, aber noch nicht alles. Bereits beim Grundstückskauf ist stets größte Vorsicht geboten. Nicht selten verbergen sich unter attraktiven Flächen böse Überraschungen. Insbesondere in der Nähe von (ehemaligen) Gewerbegebieten birgt der Boden häufig Hypotheken wie Altlasten oder Abfall, deren Sanierung oder Entsorgung erhebliche Kosten verursachen kann. Außerdem kann die Bebaubarkeit je nach Region auch durch die Bodenbeschaffenheit oder aufgrund von Schwankungen des Grundwasserpegels beeinträchtigt sein. Daher gilt: Sollte der Verkäufer die uneingeschränkte Bebaubarkeit nicht vertraglich zusichern, empfiehlt sich unbedingt ein Bodengutachten beziehungsweise eine Baugrunduntersuchung, da andernfalls das Baurecht zu einer unliebsamen Hürde werden kann.
Der Kauf eines Grundstücks ist etwas Besonderes. Auch in juristischer Hinsicht. So muss beim Grundstückskauf ein Notar zugegen sein, der Einsicht ins Grundbuch nehmen und beide Vertragsparteien über Modalitäten und Risiken aufklären muss. Der Notar hat dabei allerdings lediglich die Aufgabe, die Einhaltung allgemeiner gesetzlicher Bestimmungen zu gewährleisten. Um beim Kauf die Interessen des Bauherren zu wahren, ist im Hinblick auf Vertragsgestaltung, Ablauf und spätere Fragen des Baurechts das Hinzuziehen eines eigenen Rechtsanwalts unbedingt anzuraten.
2. Hausbau
Die Variante Fertighaus aus dem Katalog erscheint auf den ersten Blick unkompliziert und unbedenklich. Doch hier ist Vorsicht geboten: bei der Wahl des Bauträgers dürfen nicht allein Sortiment und Preise entscheiden. Wie so oft stehen auch hier oftmals wichtige Details in den allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB), die daher einer eingehenden Prüfung zu unterziehen sind. Ein Experte für Baurecht als Rechtsbeistand ist hierfür sehr zu empfehlen.
Umso mehr gilt für den Bau eines Hauses in Zusammenarbeit mit einem Architekten: niemals ohne rechtliche Begleitung. Schon der Werkvertrag mit dem Architekten ist juristisch sehr komplex. Das Baurecht an sich bietet noch keinen wirksamen Schutz. Ein Bauherr muss darauf achten, dass bestimmte Sicherheiten vertraglich in Form von Bürgschaften oder auch als Sicherheitseinbehalt festgeschrieben werden. Dies gilt etwa für Fragen der Fertigstellung, etwaige Bauzeitverzögerungen sowie Dauer und Umfang der Gewährleistung.
Zudem besteht im Baurecht eine Vielzahl rechtlicher Bestimmungen von gesetzlichen Vorgaben für die Ausgestaltung von Verträgen über Aufbewahrungsfristen für Belege, DIN-Richtlinien für die technische Bauausführung, EU-Richtlinien zu Fragen von Energieeffizienz und CO2-Ausstoß bis hin zu regional festgelegten Baubestimmungen. Hier genügt es nicht, sich vor Baubeginn beraten zu lassen ‒ ein Hausbau muss laufend begleitet und überprüft werden, damit der Bauherr im Streitfall sein Recht einfordern kann.
3. Bauabnahme
Aus rechtlicher Sicht kommt der förmlichen Bauabnahme große Bedeutung zu. Die Übergabe des fertiggestellten Baus ist weit mehr als nur ein symbolischer Akt. Das gesamte Haus ist dabei durch den Bauherren und entsprechend zu Rate gezogene technische Sachverständige mit Erfahrung im Baurecht, vollständig auf etwaige Baumängel zu überprüfen.
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