Kaufvertrag für Immobilien, worauf achten?

Welche Bewertungsverfahren gibt es?

Das Hinzuziehen eines Notars ist Pflicht bei jedem Immobilienkauf. In der Regel bezahlt der Käufer den Notar, der gleichwohl als neutrale Instanz für beide Seiten fungiert. Der Notar ist für die Beurkundung des Kaufvertrags zuständig und muss alle rechtlichen Fragen der Vertragspartner unparteiisch beantworten. Wenn eine Partei das Gefühl bekommt, dass ihre Interessen durch den Notar nicht hinreichend berücksichtigt werden, kann ein zweiter Notar zur Überprüfung der Beurkundung eingeschaltet werden.

Das Honorar für die Arbeit des Notars ist gesetzlich geregelt. Vor der Ausarbeitung des ersten Entwurfs für den Kaufvertrag klärt der Notar mit den Vertragsparteien zunächst zahlreiche Vorfragen wie diese: 

• Sind etwaige Altlasten auf dem Grundstück vorhanden? Hierfür immer ein Bodengutachten erstellen lassen! 
• Welche Vorstellungen bestehen hinsichtlich der Modalitäten für die Zahlung und Übergabe?
• Wie soll mit eventuell bestehenden Mietverhältnissen umgegangen werden? 
• Erfolgt der Kauf auf Kredit? Wenn ja, muss durch den Notar eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen werden. 
• Sofern ein Paar den Kauf tätigen will: Sollen beide Partner gemeinsam Eigentümer werden, oder nur einer?

Grundlegendes Dokument: Das Grundbuch

Im Vorfeld des ersten Gesprächs mit Käufer und Verkäufer informiert sich der Notar anhand des Grundbuchs über die gegenwärtigen Eigentumsverhältnisse und die rechtlichen Lasten (etwa Wegerechte von Nachbarn) auf dem Grundstück. Nicht selten steht im Grundbuch bereits eine Grundschuld des Verkäufers. In einem solchen Fall wird im Kaufvertrag vereinbart, dass der Käufer den noch nicht beglichenen Betrag in Anrechnung auf den Kaufpreis an die Bank des Verkäufers zahlt. Für den Verkäufer reduziert sich der Erlös dementsprechend. Hat die Bank ihr Geld, kann die Grundschuld gelöscht werden und der Käufer erhält die Immobilie frei von fremden Lasten.

Klare Verhältnisse - noch vor der Beurkundung

Für die Vorbereitung auf den Termin der Beurkundung sollten alle beteiligten Parteien auf der rechtzeitigen Zusendung des Vertragsentwurfs durch den Notar bestehen. Hierbei sollte der Notar zu allen Dingen befragt werden, die nicht verständlich sind. Denn bei einem Notartermin sollte man alles verstehen, was in dem Vertrag aufgeführt ist. Der Notar liest hierfür den Vertrag in Beisein der Vertragsparteien vor. Ist etwas nicht verständlich, fragen Sie zwingend vor Vertragsunterzeichnung nach. Eine weitere Hilfestellung hierfür finden Sie auf den Seiten der Stiftung Warentest.

Bei Korrekturen und Änderungswünschen aller Art kann dann auch noch um ein gesondertes Gespräch vor der Beurkundung gebeten werden. Sowohl die eingehende Besichtigung des Objekts durch den Käufer als auch Preisverhandlungen sollten zu diesem Zeitpunkt aber abgeschlossen sein. Eine Bewertung der Immobilie ist nicht Aufgabe des Notars. Hierfür muss der Käufer andere sachverständige Quellen zurate ziehen. Wichtig zu wissen ist: der sogenannte "Ausschluss der Haftung- für Sachmängel". Dieser wird in Verträgen zum Hauskauf üblicherweise ausgeschlossen. Zwar besteht eine Ausnahme für durch den Verkäufer bei Vertragsschluss arglistig verschwiegene Mängel, allerdings ist ein solcher Sachverhalt im Nachhinein oftmals ausgesprochen schwer nachzuweisen.

Entscheidender Schritt: Die Beurkundung

Bei der Beurkundung verliest der Notar den Vertragstext und steht für Fragen zur Verfügung. Erfolgt der Kauf auf Kredit, was für den Käufer die Eintragung einer Grundschuld notwendig macht, können Grundschuld und Kaufvertrag an einem einzigen Termin beurkundet werden. Dafür muss im Vorfeld mit dem zuständigen Sachbearbeiter der Bank besprochen werden, welche Unterlagen zur Vorbereitung an den Notar gehen müssen.

Vom Vertrag zur Übergabe

Bei der Beurkundung erhält der Notar von beiden Kaufparteien Vollmachten für die weiteren Schritte, die einige Wochen in Anspruch nehmen. Der Notar veranlasst die Zusendung einer Verzichtserklärung für ein eventuell bestehendes Vorkaufsrecht seitens der Gemeinde. Zudem kann er für den Käufer die Eintragung einer „Auflassungsvormerkung“ im Grundbuch veranlassen. Damit wird verhindert, dass etwaige Gläubiger des Verkäufers Ansprüche an der Immobilie geltend machen, ehe der Käufer als Eigentümer eingetragen ist. Sobald die Vormerkung eingetragen ist, kann der Käufer den Kaufpreis zahlen. Die Vormerkung ist zwar mit Kosten verbunden, aber als Sicherung vor unvorhergesehenen finanziellen Fallstricken für Käufer unbedingt zu empfehlen. Eine Alternative ist die Treuhandlösung, der indirekte Geldtransfer über ein sogenanntes Notaranderkonto.

Hat sich der Notar von der ordnungsgemäßen Zahlung des Kaufpreises (an den Verkäufer, dessen Bank oder auf ein Notaranderkonto) überzeugt, beantragt er die Eintragung des Käufers im Grundbuch. Damit diese auch erfolgen kann, schickt der Notar eine Kopie des beurkundeten Kaufvertrages an das Finanzamt, das den Käufer zur Entrichtung der Grunderwerbssteuer auffordert. Ist er dieser Forderung nachgekommen, stellt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus und die Immobilie kann umgeschrieben werden, wobei es aber Verzögerungen von mehreren Monaten geben kann.

Ob die Schlüsselübergabe nach Vertragsschluss, nach abgeschlossener Zahlung oder tatsächlich erst nach dem vollzogenen Grundbucheintrag erfolgt, wird durch den Kaufvertrag geregelt. Mit den Schlüsseln gehen üblicherweise auch die Lasten (Grundsteuer, Müll- und Abwassergebühren usw.) der Immobilie auf den Käufer über. Bei vermieteten Objekten steht ihm allerdings ab diesem Zeitpunkt auch die Miete zu.

Ehrlich währt am längsten

Nebenabreden zwischen Käufer und Verkäufer oder einvernehmliche Mauscheleien in Bezug auf den offiziellen, zu versteuernden Kaufpreis werden im Vertragstext ausdrücklich ausgeschlossen und sind strafbar. In diesem Punkt ist auch bei arglosen Vertragsparteien Vorsicht geboten.

Etwaige Abstandszahlungen für vorhandene Möbel, Einbauten, Brenn- oder Baustoffe gehören unbedingt mit in den Kaufvertrag. Wenn diese nicht fest zur Immobilie gehörenden Bestandteile des Geschäfts im Vertrag gesondert aufgeführt werden, sind die entsprechenden Beträge jedoch auch nicht grunderwerbssteuerpflichtig. Eine Checkliste sowie Wort- und Begriffserklärungen die zum Thema "Grundstücks- und Hauskaufverträge" hilfreich ist, wurde von der Bundesnotarkammer als Glossar "Wohnungskauf und Bauverträge" 2020 veröffentlicht.

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