Die Bauvoranfrage, Sicherheit bei Grundstückskauf
Mit der Bauvoranfrage (auch "kleines Genehmigungsverfahren") erhält ein Bauherr erste Auskunft über die grundsätzliche Bebaubarkeit eines Grundstückes und über die bei der Bebauung des Grundstücks einzuhaltenden Vorschriften. Sie ist unter Umständen wichtig, um festzustellen, ob ein Bauvorhaben genehmigungsfähig ist, oder nicht. Zudem können mit einer Bauvoranfrage bereits zu einem frühen Zeitpunkt konkrete, weiterführende bauplanungsrechtliche Fragen geklärt werden.
Bauvoranfrage - wozu stellen?
Das Stellen einer Bauvoranfrage ist dann sinnvoll, wenn im Vorfeld ungewiss ist, ob der Entwurf für den Bau aus bauplanungsrechtlicher Sicht umgesetzt werden darf. Wenn kein qualifizierter Bebauungsplan vorliegt, sollte daher unbedingt eine Bauvoranfrage gestellt werden. In solchen Fällen bildet zumeist die Bebauung in der Nachbarschaft einen Orientierungsrahmen für Baugenehmigungsverfahren. Liegt dagegen ein qualifizierter Bebauungsplan vor, kann bei kompetenter Beratung durch einen ortsansässigen Architekten auch auf die Bauvoranfrage verzichtet werden.
Bauvoranfrage - wann stellen?
Eine Bauvoranfrage sollte möglichst noch vor dem Grundstückskauf gestellt werden. Andernfalls kann es sein, dass der Bauherr später feststellt, dass er sein Bauvorhaben auf eigenem Grund und Boden gar nicht verwirklichen darf.
Bauvoranfrage - wo stellen?
Eine Bauvoranfrage muss in Schriftform bei der zuständigen Gemeinde eingereicht werden. Sie kann entweder förmlich oder formlos gestellt werden und wird zur Bearbeitung an das Landratsamt weitergeleitet.
Bauvoranfrage - wie stellen?
Eine Bauvoranfrage kann entweder von einem beauftragten Architekten beziehungsweise Planer oder von den Bauherren selbst gestellt werden. Sie muss stets auf ein konkretes Vorhaben bezogen sein. Je genauer die in ihr enthaltenen Fragen formuliert sind, desto größer der Nutzen für den Bauherren. In diesem Zusammenhang sind zusätzliche persönliche Gespräche mit dem Bauamt zur Klärung einzelner Fragen zu empfehlen. Für eine Bauvoranfrage fallen Gebühren an, deren Höhe je nach gewählter Variante und in Abhängigkeit vom Bauvorhaben variieren. Die Beantwortung einer Bauvoranfrage mit einem sogenannten Bauvorbescheid kann ebenso viel Zeit in Anspruch nehmen wie die Bearbeitung eines Bauantrags.
Die formlose Variante
Für eine formlose Bauvoranfrage genügt ein formloser Antrag mit Lageplan und Skizzen. Die dafür erhobene Gebühr beträgt ca. 15 Euro. In einem solchen unverbindlichen Verfahren ist für den Bauherren der Einsatz von Rechtsmitteln gegen den Bauvorbescheid jedoch nicht möglich.
Die förmliche Variante
Für eine förmliche Bauvoranfrage sind exakte Planzeichnungen nötig. Zudem müssen alle Unterlagen in dreifacher Ausfertigung eingereicht werden. Üblicherweise liegen die für die Bearbeitung erhobenen Gebühren bei einem Tausendstel der erwarteten Gesamtbaukosten. Die förmliche Bauanfrage wird mit einem rechtlich bindenden Bescheid beantwortet, gegen den gegebenenfalls Widerspruch eingelegt werden kann.
Was einreichen?
Je mehr sachdienliche Unterlagen zu einer Bauvoranfrage eingereicht werden, desto genauer fällt die Beantwortung der damit verbundenen Fragen aus. Die für eine „förmliche Variante“ erforderlichen Dokumente, sind in der jeweiligen Landesbauordnung festgelegt. Als mögliches Begleitmaterial kommen grundsätzlich infrage:
- Der Auszug aus der amtlichen Flurkarte
- Darin eingetragen: Das Bauvorhaben mit allen Maßen
- Eine ausführliche Baubeschreibung
- Genaue Bauzeichnungen
- Notwendige statische Berechnungen
- Zeichnung zur Erschließung (Strom, Wasserversorgung, Entwässerung etc.)
- Aussagekräftige Fotos werden gerne gewünscht
- Gegebenenfalls Zustimmungserklärungen von Nachbarn
Verhältnis zur Baugenehmigung
Mit der Bauvoranfrage stellt ein Bauherr den Antrag auf einen Bauvorbescheid. Dieser Bescheid ist jedoch noch keine Baugenehmigung. Das heißt, auch mit einem durchweg positiven Bauvorbescheid darf mit dem Bau noch nicht begonnen werden. Der auf eine förmliche Bauvoranfrage hin erteilte Bescheid ist jedoch insofern rechtlich bindend, als die zuständige Behörde in den folgenden drei Jahren über die vorab gestellten Fragen nicht anders entscheiden wird. Das gilt allerdings nur, wenn der Entwurf in der Zwischenzeit nicht wesentlich verändert wird.
Je ausgereifter das Bauvorhaben, je präziser die Fragestellungen und je umfangreicher die beigefügten Unterlagen für eine Bauvoranfrage sind, desto gewisser ist nach einem positiven Bauvorbescheid auch die Erteilung einer Baugenehmigung.
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