Stabil aber komplex,
die Wertentwicklung von Immobilien

Gerade Eigennutzer profitieren von der positiven Wertentwicklung von Immobilien und weiteren finanziellen Vorteilen von Wohneigentum. Zu Ihrer allgemeinen Information finden Sie hier ein Überblick über die aktuellen Immobilienpreise in Deutschland.

Doch aufgepasst, wer jetzt finanziert!

Private Häuslebauer sollten Vorsicht walten lassen. Grundlage dieser „Vorsicht“ sind die z. Z. angebotenen kleinen Zinssätze für Darlehen. Achtung: Die Zinsen werden über kurz oder lang steigen und müssen auch dann noch von den Darlehensnehmen bedient werden!

Hintergrund: Grundsätzlich muss hier berücksichtigt werden, dass die Europäische Zentralbank (EZB) große Geldmengen in Umlauf gebracht hatte und diese den Banken zu einen „Null Zinssatz“ zur Verfügung gestellt wurden. Diese Geldmengen-Ausweitung hat langfristig Nachteile, kurzfristig jedoch hatte sie auch Vorteile. Der Vorteil: Banken boten Darlehen mit kleinen Zinssätzen an. Der Nachteil: Jedem musste hierbei klar sein, dass dieses Verhalten der Europäische Zentralbank (EZB) -die Null Zins Strategie- ökonomisch keinen langfristigen Bestand haben kann. Einfach gesagt, Geld ist nur PAPIER - wird mehr Geld gedruckt, verliert das Geld seinen Wert. Die Folge ist eine Inflation - diesen Beitrag hatten wir 2014 verfasst.

Damals urteilten wie: „Die Ansätze sind hier erkennbar. Sparkonten oder auch Tagesgelder insbesondere Bundeswertpapiere werden nicht mehr bzw. sehr gering verzinst.“ Nun im Jahr 2022 hat uns die Inflation getroffen. Als Grund wird medial die „Energiekrise“ politisch propagiert. Das ist falsch! Hierbei kann man lediglich von einer Beschleunigung des Erwartbaren sprechen. Die Werthaltigkeit des „Geldes“ orientiert sich am Zinssatz. Zinsen sind ein wesentlicher Bestandteil des Wirtschaftssystems. Sie werden auch als Säule des Wirtschaftskreislaufes angesehen. Werden sie gestrichen, wird das System instabil. Das Einmaleins unseres Wirtschaftssystems zu ignorieren, ist nicht nur gefährlich, es ist unverantwortlich.

Um dieser inflationären Entwicklung entgegenzuwirken, wird und muss die Europäische Zentralbank (EZB) ihre Zinspolitik der ökonomisch realen Volkswirtschaft wieder anpassen. Das bedeutet - steigende Zinsen für alle Darlehensnehmer die keine langfristig vereinbarte Zinsbindung bei Vertragsabschluss berücksichtigt hatten. Das Resultat - eine höhere Darlehensbelastung. In dieser Situation befinden wir uns gegenwärtig.

Grundsätzlich jedoch bleiben für Kapitalanleger Immobilien ein wertstabiler Sicherungsanker für ihr Portfolio. Gleiches gilt auch für die privaten Häuslebauer – Voraussetzung ist, er sichert seine Finanzierung langfristig, mit dem gleichen Zinssatz ab. Eine solche Finanzierung beinhaltet zwar beim Abschluss einen höheren Zinssatz – garantiert jedoch langfristige Sicherheit.

Im Folgenden sind Informationen über die bisherige Entwicklung, die derzeitige Situation und zu erwartende Veränderungen auf dem Immobilienmarkt zusammengestellt.

Immobilien in der Krise? Wertentwicklung aktuell

Während in Großbritannien, Spanien und Frankreich die Immobilienpreise im Vorfeld des Krisenausbruchs auf dem amerikanischen Immobilienmarkt schnell und stark anstiegen, sind in Deutschland in den vergangenen zwanzig Jahren die Wohnimmobilienpreise sehr stabil geblieben und weisen im Langzeitvergleich nur geringfügige Zuwächse auf auch wenn in den letzten Jahren einige Ballungsgebiete in Deutschland eine überproportionale Preisentwicklung zu verzeichnen hatten und auch heutzutage noch haben, gilt dies für den bundesdeutschen Durchschnitt. Unterscheidet man dabei jedoch zwischen alten und neuen Bundesländern, werden zwei voneinander abweichende Tendenzen in der Wertentwicklung von Immobilien sichtbar. Analyse galt bis 2014/ 15. Die seit 2015 bis 2021/22 erfolgten Preissprünge sind teils irrational. Zurückzuführen auf das billige Geld, das in dieser Zeit seine Wertigkeit immer weiter verlor. Anfang/ Mitte 2022 korrigierte die EZB ihre Zinspolitik und hob anfangs zögerlich, später die Zinsen drastisch an. Geld gewinnt wieder an Wert. Die Folgen jedoch, sind Einbrüche am Immobilienmarkt. Viele Projekte, deren Kalkulation gerade auf Käuferseite in den Markt gebracht werden sollten, wurden abgesagt. Eigenheimbesitzer bangen um das Auslaufen ihrer meist 10-jährigen Zinsbindung. Die Folge, es wird eine drastische Bereinigung des Immobilienmarktes geben. Gerade Gegenden, bei den die Nachfrage bis 2021 sehr groß war, werden eine deutliche Korrektur erfahren.

Vor der Krise ist nach der Krise… Zu beachten ist, dass die amtliche Preisstatistik keine verlässliche Grundlage für die Einschätzung von Immobilienpreisveränderungen in Deutschland bietet. Die Eigendynamik des Immobilienmarktes und ihre unterschiedlichen Ausprägungen in bestimmten Regionen und Bezirken ist ein komplexes Feld. Gleichwohl lassen sich durch Berücksichtigung wichtiger Einflussfaktoren und Rahmenbedingungen durchaus solide Analysen und Prognosen zur Wertentwicklung von Immobilien erstellen.

Ein weiterer und nicht außer Acht zulassender Aspekt für die Wertentwicklung von Immobilien in Deutschland ist die bereits oben genannte Tatsache der gleichmäßigen Kontinuität der Wertentwicklung von Immobilien - Voraussetzung auch hierfür, eine reale Zinspolitik. Diese Entwicklung verspricht Sicherheit und zieht damit mehr ausländische Investoren sowie private Anleger in den deutschen Immobilienmarkt. Hier ist ebenfalls ein stetig wachsender Trend, der die Wertstabilität deutscher Immobilien untermauert, zu verzeichnen.

Ein Blick zurück: Preisentwicklung von Wohnimmobilien in Deutschland

Seit Mitte der 1970er-Jahre haben klassische, selbst genutzte Wohnimmobilien in der alten Bundesrepublik eine sehr preisstabile Wertentwicklung mit geringeren Preissteigerungsraten erfahren und liegen dabei im langfristigen Vergleich sogar unterhalb der allgemeinen Inflation. Allerdings sind hier auch die ersparten Mietzahlungen miteinbeziehen, was für Wohneigentümer letztlich zu einer positiven Bilanz führt. Das heißt: selbst genutztes Wohneigentum an sich ist in den vergangenen Jahrzehnten nicht in jedem Fall eine gewinnbringende Geldanlage gewesen - aber langfristig lohnt es sich allemal, keine Miete mehr bezahlen zu müssen. Eine andere Situation besteht dagegen in den neuen Bundesländern. Maßgeblich verursacht durch einen deutlichen Bevölkerungsrückgang ist dort auch die Wertentwicklung von Immobilien im selben Zeitraum signifikant zurückgegangen. In Anbetracht weiterer Faktoren heißt dies jedoch nicht, dass Immobilien in Ostdeutschland in den vergangenen Jahrzehnten ihren Eigentümern auch zwangsläufig Verluste beschert haben.

Einfluss des demografischen Wandels auf die Wertentwicklung von Immobilien

Bis 2050 ist ein Rückgang der Bevölkerungsgröße in Deutschland prognostiziert. Durch die Kombination aus niedriger Geburtenzahl und weiterhin steigender Lebenserwartung ändert sich dabei die Altersstruktur der Gesellschaft zunehmend. Dieser sogenannte demografische Wandel hat direkte und indirekte Auswirkungen auf die Wertentwicklung von Immobilien. Direkt wirkt sich dieser stetige Wandel etwa durch die Veränderung der Struktur der Haushaltsgrößen und deren Bewohnerschaft aus. Statistisch ist ein eindeutiger Trend zu kleineren Haushalten zu beobachten, der noch auf Jahre hinaus zu einer steigenden Anzahl von privaten Haushalten führen wird. Der klassische Fall der drei- bis fünfköpfigen Familie verliert gegenüber deutlich älteren Ein- bis Zweipersonenhaushalten zunehmend an Bedeutung. Daraus lässt sich für die Prognose ein stabiles Wachstum der Nachfrage auf dem Immobilienmarkt ableiten – verbunden mit möglichen entsprechenden Wertzuwächsen.

Indirekt wirkt sich auch das Problem der Lage der gesetzlichen Rentenversicherung auf die Wertentwicklung von Immobilien aus. Jüngere Generationen sind zu Eigenleistungen im Rahmen der privaten Altersvorsorge angehalten und erhalten in Form von staatlichen Fördermodellen auch interessante Anreize für die Geldanlage in Immobilien. Die Nachfrage auf dem Markt für Wohnimmobilien dürfte hierdurch auch in Zukunft tendenziell steigen. Weitergehende Prognosen wagen auch spekulative Ausblicke auf Einflussfaktoren wie die Entwicklung des Preisgefüges von Kapital, Arbeit und Produktivität im internationalen Vergleich, die an dieser Stelle jedoch ausgeklammert werden können.

Die Veränderung der Einkommens- und Vermögensverteilung

In Deutschland ist die Einkommens- und Vermögensverteilung im längerfristigen Trend signifikant ungleichmäßiger geworden. Sofern sich diese Tendenz fortsetzt, was zunächst anzunehmen ist, wird sich die Nachfrage am Immobilienmarkt entsprechend weiter in unterschiedliche Preissegmente differenzieren. Die steigende Zahl von Doppelverdiener-Familien im Verhältnis zu klassischen Einverdiener-Familien kann eine zusätzliche Steigerung der Nachfrage in gehobenen Segmenten des Immobilienmarktes bewirken. Zudem ist eine wachsende Zahl vermögender älterer und kinderloser Haushalte für steigende Nachfrage auf dem Markt und die positive Wertentwicklung von Immobilien zu berücksichtigen. Zugleich wird die Erbschaftswelle der vergangenen Jahre für den Immobilienmarkt voraussichtlich schon bald eine eher zu vernachlässigende Rolle spielen. Aufgrund der Entwicklung des Rentenniveaus werden Erbschaften zukünftig tendenziell geringer ausfallen und zu weniger signifikanten Kaufkraftsteigerungen führen.

Wohnungsangebot und Finanzierungsbedingungen

Die insgesamt rückläufige Neubautätigkeit in Deutschland ist in den vergangenen Jahren auf ein historisch niedriges Niveau gesunken. Daher ist insbesondere im Mietwohnungsmarkt mit Verknappungstendenzen und entsprechenden Preissteigerungen zu rechnen. Durch die aktuelle Verschärfung der energetischen Anforderungen an Wohngebäude in Verbindung mit der Einführung des obligatorischen Energieausweises wird sich die Preisentwicklung dieser Objekte nach energetischer Qualität differenzieren. Schon jetzt spielen Kriterien wie Wärmedämmung eine Rolle in Immobilienbewertungen und Ratings.

Außerdem können sich auch Entwicklungen auf dem Mietwohnungsmarkt indirekt aber signifikant auf den Markt für Wohnimmobilien auswirken. Etwa die systematische Aufwertung bestimmter Mietwohnungsbestände können zu Abwanderungswellen und erheblichen Verschiebungen in der Nachfragestruktur bestimmter Gebiete führen. Hier spielen für den deutschen Immobilienmarkt Akteure mit relativ neuen Investitionsmodellen eine wichtige Rolle - mit noch nicht recht absehbaren Folgen für die Wertentwicklung von Immobilien.

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